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「全民彩票网站正规吗」​万科的待解难题:销售排名失守“前三”落后碧桂园1772亿
发布时间:2020-01-11 16:19:05  热度:2482

「全民彩票网站正规吗」​万科的待解难题:销售排名失守“前三”落后碧桂园1772亿

全民彩票网站正规吗,接棒王石的万科董事会主席郁亮总爱说,“当好农民种好地”,要始终“如履薄冰”。而在岁末将至的紧迫感里,万科前11月的成绩单不仅与前两名碧桂园和中国恒大的差距越来越大,在权益金额排名中也被融创中国反超,11月份的销售金额同比继续下滑。

权益金额排名被融创反超

落后碧桂园1772亿元

在克而瑞披露的前11月百强房企销售榜单中,万科的权益金额销售、操盘金额销售排名均滑至top4位置,首次跌出前三,第四名融创中国反居其上,高出万科9亿元。若按照全口径销售金额来看,万科仍是第三名,但与碧桂园的差距却由10月末的落后1456亿元增加至1772亿元,中国恒大以5854亿元销售额排在第二位,超过万科111.7亿元。

相比其他龙头房企,万科在销售额增速方面也呈现落后态势。1-11月,万科披露的销售额为5735.3亿元,同比微增5.44%,同期,碧桂园、中国恒大、融创中国的销售额同比增速为12.1%、9.19%和20.2%,分别高出万科6.52个百分点、3.61个百分点和14.62个百分点。

年末将至,龙头房企有意加大供货力度,整体业绩涨幅均有上升,反观万科最近两个月的表现,销售额不升反降。11月,万科披露的销售额为545.4亿元,同比减少6.48%,而碧桂园和融创中国的销售业绩则为860亿元和665.1亿元,分别高出万科314.6亿元和119.7亿元。

传统房地产行业的销售旺季“金九银十”,万科的表现也没有惊喜。10月,万科录得销售433.8亿元,同比下降19.77%,是top3房企中唯一出现业绩下滑的企业,单月销售额甚至不足中国恒大的一半。低调如碧桂园,尽管未像中国恒大一般亮眼,也实实在在的甩开了万科,单月销售567.6亿元,同比涨幅40.46%,不仅销售额高出万科134亿元,增幅也高出万科59个百分点。

金秋9月,万科披露的销售额为493亿元,同比增长13.52%,不足中国恒大的60%。同期,碧桂园和融创中国的销售额分别为515.8亿元和629.1亿元,同比增速40.39%和17.92%,不仅在销售额方面与万科拉开23亿元和136.1亿元的差距,在销售增速方面也高出万科26个百分点和4.4个百分点。

回看万科的全年业绩走势,销售增长未有突出,一如既往的平淡无奇。销售峰值在6月,单月录得663.9亿元,最低点在2月,录得431.9亿元,二者差距232亿元,此外,前11月内,万科还有4个月的时间销售额出现了同比下滑。

在营收和利润方面,万科的表现又如何呢?截至三季度末,万科实现营收2239.15亿元,同比增长27.12%,相比去年同期50.32%的增长率,降低约23个百分点。房地产业务的结算毛利率为27.6%,同比下降0.2个百分点,归母净利润虽有明显上涨,但净利润率仅8.14%,相比2018年末11.34%的净利润率,降低3.2个百分点。

而在过去的十年间,“好学生”万科的加权roe一直在15%以上,净利润率长期维持在15%左右,毛利率30%左右,正是得益于较高的利润率水平,使得万科在杠杆率较低及周转率一般的情况下,依然取得了可观的净资产收益率。

万科的规模增速也在持续放缓。截至三季度末,万科披露的总资产为1.6万亿,相比2018年末增幅仅7.19%,而去年同期,万科的总资产为1.4万亿,较2017年末的增幅为22.90%,企业成长性放缓。

按照某业内人士的说法,“好学生”万科不必过于担心,但也不会带来惊喜,稳健有余,进取不足,如今看来,“稳健”的万科或正改变其在外界心中的传统印象,业绩表现出现下滑。

光大证券研报指出,三季度末,万科的结算质量相比去年同期偏弱,第四季度的业绩弹性将更多依赖于交付规模的提升,加上涨价带来的红利在之前的财务表现中已经基本兑现,未来在利润率方面,万科会持续感受到压力,加上今年万科的竣工铺排又较为平稳,光大证券预测,相较于前三季度的业绩增速,万科今年全年的业绩增速将再有回落。

逆势“加仓”扩充土储

手持现金大幅减少

不同于销售业绩上的下滑,万科在公开土地市场上却十分积极。按照中指院的统计来看,前11月,万科的拿地金额为1570亿元,排在行业第一位,紧随其后的是碧桂园和保利发展,拿地金额为1238亿元和965亿元,相比万科分别减少332亿元和605亿元。

进入下半年以来,信托、境内债、境外债、开发贷融资持续收紧,房地产的调控政策也未明显放松,除却中小房企外,不少高杠杆企业也纷纷收缩战线,谨慎投资,以保安全。其中,旭辉集团的新增土地价值同比下降了45%,正荣集团的新增土地价值同比下降57.7%。

全国土地市场也呈现出整体降温趋势。资料显示,前10月,房地产开发企业的土地的购置面积同比下降约16.3%,土地成交价款同比下降15.2%,进入11月以后,全国重点监测的top10城市累计土地成交金额及规划建筑面积增速环比10月继续下跌4.7个百分点和5.4个百分点。

同期,万科却在积极纳储,销售最差的第三季度还是万科的拿地高峰期。公告披露,7-9月,万科新增开发项目62 个,总建筑面积1479万平米,拿地金额776.亿元,新增项目数量是前两个季度的1.15倍,拿地力度超过了上半年之和,而值得一提的是,上半年末,万科的拿地金额已高达688亿元,排在行业第二位。

相比其他龙头房企,万科的土储货值正处于低值。截至上半年末,万科的土储总货值为16989亿元,排在行业第六位,同期,中国恒大、碧桂园和融创中国的土储总货值分别为28675亿元、23171亿元和23110亿元,高出万科11686亿元、6182亿元和6121亿元。

若按权益货值来算,万科的排名则降至第七位,权益货值10291亿元,相比中国恒大、碧桂园和融创中国分别减少16978亿元、6346亿元和5193亿元。形成对比的是,此前,万科也曾面临土储不充裕的情况,但谨慎有余,激进不足,如今来看,这种基因正在发生改变。

若对万科的大力度拿地过分诟病,或会招致万科的不满,用融创中国董事局主席孙宏斌的话说,“我们这么大的规模不可能不拿地,不拿地我们吃什么,每个月都要花费几百亿来拿地”。

“我们从不预测天气,只做好农民的活,万科要做的,就是做好准备迎接挑战,成为活到最后的那家企业,这是我们长期的一个目标”,11月28日,万科北方区域媒体交流会中,董事会主席郁亮这样说。

如上看来,积极拿地,成为万科“活到最后”的表现之一。三季度末,素来以“现金充裕”著称的万科,手持货币资金出现大幅下降,期内,万科持有的货币资金为1072.4 亿元,相比2018年末的1884亿元及2019年中期的1438亿元,分别下降43%和25%。

新业务转型不顺

三大核心ip优势模糊

作为房地产行业的“老大哥”,万科最早提出了高周转,最早试水长租公寓、物业和数字化等多元化业务,从王石的“拐点论”到郁亮“白银时代”的论断,万科的动向和判断,一度影响了整个市场的的未来走向。

由于创始人王石的偏好,在万科30多年的历史上,其企业经营之“道”一直偏重文化主义,并形成了由王石、物业、口碑组成的三大ip。而在业内看来,伴随着王石的离职,后起之秀雅生活、绿城服务、新城悦等的崛起,加上今年以来,万科多个区域都卷入了因项目质量问题引发的风波,持续对多年累积起来的金牌口碑形成冲击,万科昔日的三大ip,正变得优势模糊。

一路高歌猛进的拓展新业务,也未给万科带来预期中的创收。财报披露,2015-2019年间,万科主营业务中来自房地产结算收入占比一直在90%以上,而多元化等业务的营收贡献不足10%。今年上半年,万科在物业服务领域实现营收52.8亿元,但由于成本上升,营业利润率同比出现1.48%的下滑。长租公寓产品万科泊寓的累计开业量达到8.2万间,但与此前郁亮提出的“2018年开业15万间”的“小目标”相比,依然差距明显。

日前,万科南方区域再传人事换防消息,调任深圳万科任职总经理尚不足一年的唐激扬公告去职,据悉,作为在万科体系内部承担着重大工作职责的岗位,该职位在在不到一年时间内已两经调整,频繁程度在集团内部也属首次。公开报道显示,唐激扬的离职是出于集团对深圳区域的重视,并意图通过人事调整发力多元化,而就深圳万科此前的表现来看,其曾参与的针对城中村物业统租业务进行改造的“万村计划”,伴随长租公寓行业的整体资本遇冷,刚于近期暂停签约新房源。

11月初,万科刚刚对员工的薪级体系和职级体系进行了调整,按照“基本工资+岗位责任工资”方式计薪后,有万科高级经理的底薪直降40%,陷入了“变相”裁员的传闻。尽管,万科后来否认了裁员的说法,并称“本次调整降薪的员工仅为10%”,但在业内人士看来,万科的薪水本就不是行业高值,此次调整后,将再处于行业中低位置。且从中报披露的数据看,上半年,万科或已裁员了600人。

2017年6月,郁亮接棒王石成为万科新任掌舵人,但是之后的两年间,万科持续失守行业第一名的位置,与碧桂园的业绩差距越拉越大。在亿翰智库的专家看来,正是由于与碧桂园逐渐走高的差距,让郁亮逐渐认识到,单纯像以往一样依靠情怀做事,很难应对当前的市场环境,于是进行了系列改变。

改变之下的万科不仅进行了频繁的城市总换防,并在内部开启了“大江大河”计划,按照郁亮的逻辑,组织重建过程中,要把“事”放在“人”之前,因事设岗,因岗配人,事人匹配,从而让万科像“活水”一样流动起来。

郁亮曾提及,不赞同以绝对规模来衡量企业的价值,要重视企业的内核,但他也承认,“要有做冠军的心”,如若万科跌出前三,还是会介意,目前来看,距离“冠军”碧桂园,万科的差距还有1772亿元的“小目标”。

 

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